Failure to meet design specifications does not constitute “direct physical damage”
WeirFoulds partner Marie-Pier Nadeau successfully argued for dismissal of a $4.25 million coverage claim under a builder’s policy. The claimant argued that non-compliant concrete works should trigger coverage for “direct physical loss or damage to property”, a position which the Quebec Superior Court specifically rejected.
Gestion CBCC Inc. (“CBCC”) was the general contractor for the construction of a new high school in Chisabi, Quebec. CBCC retained Interventions Swatcrete Inc. (“Swatcrete”) to supply the concrete for the foundations. It was discovered on October 5, 2021 that the concrete was not meeting the resistance required for the project. Several concrete pile heads had to be demolished and rebuilt in late October 2021 and November 2021. CBCC commenced an action against Swatcrete for the extra costs and for damages allegedly arising from the resulting delays.
A builder’s risk policy was in place for the project during construction. On November 5, 2024, Swatcrete served a forced intervention against the builder’s risk insurers, alleging that CBCC’s claim is covered under the policy.
The builder’s risk insurers brought a motion to dismiss, which was recently granted by the Honorable Isabelle Breton, j.c.s. (Gestion CBCC inc. c. Interventions Swatcrete inc., 2026 QCCS 2882). The Court held that the claim was time-barred, as it was commenced more than 3 years after the non-compliance was first discovered. The Court also held that the claim was not covered under the policy in any event, which only insured against “all risks of direct physical loss or damage to property”. In this case, the concrete pile heads were not physically damaged. They were simply not resistant enough. That alone is not sufficient to trigger coverage. Citing Acciona Infrastructure Canada Inc. v Allianz Global Risks US Insurance Company, 2015 BCCA 347, the Honorable Breton wrote:
“[87] It cannot be concluded here that the claim regarding the costs of demolishing and replacing the pile heads is covered, since nothing in the pleadings or the exhibits supports the view that they were damaged prior to their removal. The concept of ‘physical loss and damage to property’ requires an alteration to the appearance, form, color, or any other material dimension of the property.” (Translated.)
The Court further noted that the builder’s risk policy did not cover loss of use and pure economic loss, as previously held by both the Quebec and Ontario courts of appeal (Canadian Pacific Ltd. c. American Home Assurance Co., 2001 CanLII 9272 (QC CA); MDS Inc. v Factory Mutual Insurance Company, 2021 ONCA 594).
There may be many incidents which can trigger coverage under a builder’s risk policy during construction. However, this decision is yet again another reminder that there needs to be “direct physical loss or damage to property” to trigger coverage. A non-compliance or defect does not in itself constitute “direct physical loss or damage to property”.
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WeirFoulds représente des assureurs et obtient le rejet d’une réclamation en couverture de 4,25 millions de dollars
La non-conformité du béton ne constitue pas un dommage matériel direct
Marie-Pier Nadeau, associée chez WeirFoulds, a obtenu le rejet d’une réclamation en couverture de 4,25 millions de dollars fondée sur une police d’assurance chantier. La partie adverse soutenait que la non-conformité de certains ouvrages de béton déclenchait la couverture pour dommage matériel direct, une position que la Cour supérieure du Québec a expressément rejetée.
Gestion CBCC Inc. (« CBCC »), était l’entrepreneur général pour la construction d’une nouvelle école secondaire à Chisabi, au Québec. CBCC a retenu les services d’Interventions Swatcrete Inc. (« Swatcrete ») pour la fourniture du béton des fondations. Le 5 octobre 2021, il a été constaté que le béton ne rencontrait pas la résistance requise pour le projet. Plusieurs têtes de pieux en béton ont dû être démolies et reconstruites entre la fin octobre et novembre 2021. CBCC a intenté une action contre Swatcrete pour le remboursement des coûts supplémentaires et pour les dommages découlant des retards occasionnés.
Une police d’assurance chantier était en vigueur pour le projet pendant la construction. Le 5 novembre 2024, Swatcrete a signifié une intervention forcée contre les assureurs chantier, alléguant que la réclamation de CBCC était couverte par la police d’assurance chantier.
Les assureurs chantier ont présenté une requête en irrecevabilité et déclaration d’abus, qui a été accueillie récemment par l’Honorable Isabelle Breton, j.c.s. (Gestion CBCC inc. c. Interventions Swatcrete inc., 2026 QCCS 2882). Le tribunal a statué que la réclamation était prescrite, car elle avait été introduite plus de trois ans après la découverte de la non-conformité du béton. Le tribunal a également statué que la réclamation n’était de toute façon pas couverte par la police d’assurance chantier, celle-ci ne couvrant que les risques de perte ou dommage matériel direct (en anglais : “all risks of direct physical loss or damage to property”). En l’espèce, les têtes de pieux en béton n’avaient pas subi de dommage matériel. Elles n’étaient tout simplement pas suffisamment résistantes. Ce seul fait ne suffit pas à déclencher la couverture d’assurance. Citant l’arrêt Acciona Infrastructure Canada Inc. c. Allianz Global Risks US Insurance Company, 2015 BCCA 347, l’Honorable Breton a écrit :
« [87] On ne peut donc conclure ici à la couverture de la réclamation concernant les coûts de démolition et de remplacement des têtes de pieux, puisque rien dans les procédures et les pièces, permettent de supporter qu’elles étaient endommagées, avant leur retrait. La notion de « physical loss and damage to property » requiert une altération de l’apparence, de la forme, de la couleur ou de toute autre dimension matérielle du bien. »
Le tribunal a également noté que la police d’assurance chantier ne couvrait ni la perte de jouissance de la propriété, ni les pertes purement économiques, comme l’avaient déjà statué les cours d’appel du Québec et de l’Ontario (Canadian Pacific Ltd. c. American Home Assurance Co., 2001 CanLII 9272 (QC CA); MDS Inc. c. Factory Mutual Insurance Company, 2021 ONCA 594).
De nombreux incidents peuvent donner ouverture à la couverture d’une police d’assurance chantier pendant la construction. Toutefois, cette décision souligne une fois de plus qu’un dommage matériel direct est nécessaire pour que la garantie soit applicable. Une non-conformité ou une défectuosité ne constitue pas en soi un dommage matériel direct.
